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二线城市房价下跌不是搅局者降价惹的祸

发布时间:2020-03-04 05:37:33 阅读: 来源:雕刻刀厂家

近期,福州、厦门、青岛等多数二线城市的房地产销售不景气,出现量价齐跌现象。借“金九银十”之机,以万科为首的房地产企业发起降价活动,引来长春等二线城市地产商及其代言人的“炮轰”,称二线城市房价本不存在下跌空间,万科降价是“搅局”,带动了二线城市房价下跌,扰乱了居民正常的购房需求。

二线城市房产降价是居民购买力、开发模式转变和行业运行规律等多种深层次因素综合作用的结果,绝不能将其单纯归罪于某些龙头企业的降价行为。

从供需形势来看,目前二线城市房产降价的根本原因,应是近年来房地产投资增长过快以及房价增长过快,而居民购买力相对不足。国家统计局公布的数据显示,截至8月末,全国商品房空置面积达1.3亿平方米,同比增长8.7%。在国内外经济形势不容乐观的当下,这种供需矛盾越发突出。

房价近年来的不断上涨在民众中造成了强烈的“积怨”,房地产业早已成为中国“最招人恨”的行业。在行业不景气的大背景下,开发商有必要通过降价迎合购房者。新浪网的调查显示,有八成以上的网友赞成万科降价,与开发商猛烈炮轰万科形成鲜明对照。

从开发模式来看,房地产市场是一个区域性很强的市场,二线地产商多扎根本土开发,对本地房价的控制力较强。市场特性决定了房地产的开发模式,即地产企业普遍不追求资金周转速度,而是追求本地单个项目的高利润率。如果“诸侯割据”的开发模式不改变,那么二线地产商都有好日子过,这是购房者不愿看到的局面。

万科等跨地区大企业出现后,房地产开发模式出现转变。这些地产企业不单纯追求单个项目的利润率,强调快速开发和销售,借高效的资产周转率提升净资产收益率。如果未来房地产的工厂化生产可以由万科等企业实现,资产周转率将进一步提升,在净利润率下降的前提下,仍可实现较高的净资产收益率。开发模式如能转变,将增强房价下降或者房地产毛利率下降的预期,这对购房者是有利的,也有利于龙头企业扩大市场份额。

从行业运行规律来看,地产行业的风险性决定了行业销售利润率下降的必然性。中国土地成本占房地产成本的比例较高,而房地产行业又过于依赖银行贷款和预售款。目前银根紧缩的现状没有得到根本缓解,如果将来预售款制度和国际接轨,行业的资金链条又将紧绷,损害行业的健康发展。从规避风险的考虑出发,二线开发商有必要防患于未然,用降价迎合市场刚性需求,加快资金回笼力度。

房地产行业对资金的要求很高,是“类金融行业”,从某种程度上来说,资金的充裕程度决定了企业未来的生存空间。仅就今年上半年来看,万科、金地等龙头地产公司通过发行公司债等手段,在行业低迷时获得了发展所需的资金,体现出大公司的优势。

香港和美国的地产业发展历史证明,集中度提高是行业发展的必然趋势。二线地产商没必要一味指责“搅局者”制造了房价下跌,而应该正视自身不足,迎合市场需要,顺应行业发展规律,积极防范风险。

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