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年年岁岁楼相似祛魅化的2011房地产纠结之年

发布时间:2020-03-04 00:19:56 阅读: 来源:雕刻刀厂家

楼市祛魅:泡沫玩不得

提要 “年年岁岁楼相似,岁岁年年人不同”。

在万众瞩目中,那个人们无比熟悉的楼市又走过了非常不同的一年。站在2011的年尾回眸,从限购令、限贷令、限价令,到保障房、房产税,再到降价潮、维权潮,从中央政府、地方政府到开发商,再到万万千千的购房者,相信,每一个人心中有一个楼市,都有一个感慨万千、五味杂陈的楼市。

2011年的楼市是“调控之年”,是“纠结之年”,是“阵痛之年”,更是“前行之年”。这一年的楼市必在中国房地产发展历史上留下浓墨重彩的一笔。

2012,让我们像为自己的孩子一样为楼市祈祷,新的一年,不必长的太高太胖,只愿它无病无恙,身体健康,茁壮成长。

政策:“限”字当头

要说2011是楼市“调控之年”,可以说一点也不为过。2011新年伊始楼市调控就祭出新“国八条”“一房一价”和“房价控制目标”,敲山震虎、杀鸡儆猴,令楼市产生了不小的震动。此后更是动作频频,整整一年楼市都弥漫在“调控”的硝烟中,不敢也不能再任性放肆。尤其是“限购令”“限贷令”和“限价令”三大冷血杀手的横空出世,更是对楼市产生了非同一般的杀伤力。然而,立竿见影的效果,并不能掩盖行政手段浓郁的副作用,“限字当头”,2011楼市成为名副其实的“纠结之年”。

北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知,文件要求外地人购房须提供连续5年以上纳税或社保证明。同时,已有一套房的本市居民限购一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。此后,全国先后有46个城市出台“限购令”,不过各地“限购令”内容不尽相同,尤属京版限购令最为严厉。

1月26日,“新国八条”明文规定,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年4月,广州增城规定3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%,随后从化要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%,“限价令”诞生。此后,广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳也分别出台了“限价令”。

房企:艰难转型

无论对于中国整体经济而言,还是房地产行业而言,过热的泡沫都已成为一种潜在的危险,转型势在必行,尤其是房地产业,更要由低效粗放型向高效集约型方向转变。事实上,房地产业正在经历着严厉的调控,并不仅在控制房价,而是意在改变行业发展的模式。但是,转型不会一帆风顺,转型必然经历洗牌,必然伴随阵痛。“降价潮”“卖身潮”“业主维权潮”……行业大洗牌波涛汹涌,浪潮狂袭,大浪淘沙,无数房企将在这场转型的滚滚车轮中遭受来自方方面面的冲击,甚至面临被并购、被淘汰的命运。

在“史上最严调控”的发力下,楼市持续低迷,成交量持续下降,品牌房企开始纷纷降价,万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度甚至超过20%,掀起“降价潮”的大幕。时至如今,从一二线到二三线城市,从郊区到城市中心,从一手房到二手房,从中端房到高端房,这场由品牌房企主导的“降价潮”正在向全国深度蔓延。

不管是真是假,绿城“破产门”事件对于房地产行业来说,都无疑是一枚重磅炸弹。在楼市限购、银行信贷紧缩、销售低迷的情况下,对于一些房企来说,已经到了生死存亡的时刻,尤其是一些实力不济的中小房企,“卖身”成为别无可选的选择,而这种趋势正在加速。仅12月上半月,国内四大产权交易市场就出现近20宗房地产资产交易挂牌,总市值接近百亿元。此外,外行资金也加快了逃离房地产的步伐。

资金:3次加息

2011年1月20日至6月14日期间,央行先后下发6次通知上调准备金率0.5个百分点,最后一次上调之后达到21.5%的历史新高。

同年,央行分别在2月9日、4月6日以及7月6日三个阶段,以每次0.25个百分点的比例上调存贷款基准利率,此次加息后,一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。

年内6次调存、3次加息,中央调控楼市的决心异常坚定。无论对开发商还是购房者来说,成本都有所大增。年中就有本地开发商向记者透露过,下半年观望情绪肯定会加重,所以购买力下降导致的降价潮不可避免,“会以打折促销的方式拉动市场销售。”

从现有的市场情况来看,该业内人士所言已经成为事实,南京城折扣四起。“年底的楼市已经跌入谷底,年内三次加息让开发商全部不抱希望,纷纷跑量至上。”近日,该业内人士又作如此评述。

方向:继续从紧

11月27日,国务院副总理李克强强调,政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策。随后,住房和城乡建设部知会地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

两年多来持续进行房地产调控,今年下半年以来,多数城市的房价有所下降,12月19日,国家统计局发布11月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,共有65个城市环比止涨,49个城市房价下降,调控成效显现。

不过有业内人士认为调控明年会有所松动。面对市场的忐忑,国务院副总理李克强表示,会按照既定政策执行下去。

三限政策

2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策,严厉程度史无前例。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后,部分城市又陆续推出“限价令”,暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。

控制目标

截至2011年3月底,全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中,或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为,今年全国各地方政府实现调控目标基本没有问题,尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。

保障房

“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套,相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度最大的一年。

房产税

2011年年初,上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%~1.2%。

土地流拍

2011年住宅市场大幅萎缩,开发商资金链紧绷,对房地产市场未来走势看空,导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现,今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动,地价进入下行通道。

并购退市

2011年房地产市场交易持续低迷,与之相反,股权交易所中房地产行业企业并购、转让等交易异常红火。中原地产数据显示,2011年1~12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1300亿元。另外,非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。

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